Intégrez un habitat inclusif Domani à vos projets
Vous êtes un promoteur ou un bailleur social et vous souhaitez développer un projet innovant destiné aux seniors ?
Domani recherche des projets immobiliers d’environ 1520 m2 en cœur de ville, cœur de vie afin de développer un concept d’habitat novateur plébiscité par les personnes âgées et les collectivités.
A propos de Domani
Domani est une entreprise de l’économie sociale et solidaire qui exploite des bâtiments à travers la mise en place d’habitats inclusifs et intergénérationnels accueillant des personnes âgées autonomes ou en perte d’autonomie.
Le bien idéal a une surface habitable de 1500 m2 ainsi que des jardins. Il est facilement accessible et parfaitement inséré dans sa ville et son quartier. Les 1500 m2 sont conçus pour comprendre deux habitats inclusifs et partagés (colocations) accueillant chacun huit personnes âgées en perte d’autonomie (700 m2). Le reste du bâtiment est occupé par des logements destinés à un public autonome puisqu’il s’agit de T2 et T3 (800 m2) pouvant s’adresser à des seniors autonomes, des aidants professionnels et des personnes impliqués dans le projet intergénérationnel (jeunes actifs, étudiants…).
Domani souhaitant inclure ses habitants séniors dans la vie de la cité, chaque habitat Domani organise régulièrement des sorties extérieures et des activités internes lors desquelles des jeunes bénévoles en service civique interviennent. Par ailleurs, les échanges intergénérationnels sont favorisés puisque les voisins de la colocation sont régulièrement invités pour des balades ou des parties de scrabble.
Institutionnalisé par la loi Elan de 2018, l’habitat partagé est un « mode d’habitat destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé ».
L’habitat inclusif permet, au sein d’un logement classique (social ou de droit commun) de mettre en communs des ressources financières et humaines (repas, auxiliaire de vie, APA, AVP) tout en favorisant un mode de vie convivial.
Le rapport Piveteau-Wolfrom publié en juin 2020, estime à 140 000 le besoin nouveaux logements inclusifs dans les 10 prochaines années.
Au sein de ses habitats inclusifs, Domani accompagne des personnes âgées, pour la plupart en perte d’autonomie et dont le GIR se situe entre 3 et 5 (l’Ehpad s’adresse plutôt pour des personnes très dépendantes, GIR 1 et 2 et la résidence senior ou autonomie aux personnes très autonomes GIR 5 et 6).
L’habitat partagé Domani apparaît souvent comme la solution idéale lorsque, pour diverses raisons (chute, perte d’autonomie, isolement, perte du conjoint), le domicile historique n’est plus adapté, mais que l’entrée en Ehpad est prématurée et non souhaitée.
L’âge moyen en habitat partagé Domani est de 88 ans.
Une équipe de 2 Domaniens par habitat partagé s’occupe 7j/7 des personnes âgées. Ils accompagnent les personnes âgées dans tous les besoins du quotidien (repas, course, ménage, prise de rendez-vous médicaux) et stimule l’autonomie et la bonne entente des personnes (mise en place d’un projet de vie sociale et partagée).
- Domani est beaucoup sollicité par les collectivités et les promoteurs pour développer l’habitat partagé au cœur des quartiers.
Les principaux avantages proposés par l’habitat inclusif Domani :
- Collectivités locales : face au vieillissement de la population, Domani est beaucoup sollicité, notamment par les mairies (urbanisme, Centre Communal d’Action Social) pour co-construire une ville plus mixte, inclusive et intergénérationnelle.
- Résidence gérée de petite taille : souvent, pour développer une résidence gérée (senior, Ehpad), il faut plus de 5000 m², ce qui rend compliqué dans beaucoup de communes (taille moyenne) et de fonciers, contraints par une SDP faible.
- Parkings et nombre de logements limités : 1 habitat partagé (T9) compte comme 1 logement, ce qui permet de limiter le nombre de logements total de l’opération et le nombre de places de parking règlementaire (cf. question infra).
- Vente en bloc sécurisée, sans frais : Domani sécurise l’opération via ses partenaires (cf. question infra) qui achètent en bloc les 1500 m² d’habitat inclusif, sans frais de commercialisation.
- Rez-de-chaussée : les habitats Domani sont généralement situés en RDC (accessibles PMR, jardin possible) qui sont souvent des surfaces plus difficiles à vendre.
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Où Domani s'implante t-elle ?
Le premier habitat partagé Domani a ouvert à Pessac début 2021 et les retours des habitants sont très bons.
En début d’année 2023 a ouvert un deuxième habitat dans la commune de Mimizan, son ouverture a été un réel succès.
Actuellement, plusieurs projets dont l’ouverture surviendra dans les deux ans à venir sont en cours. Ils se situent en région parisienne et dans le Sud-Ouest de la France sur les communes de Villenave d’Ornon (33), Pessac (33), Talence (33), Blagnac (31), Albi (81), Draveil (91), Villemoisson-Sur-Orge (91) Crécy-la-Chapelle (77), Lavaur (81), Conflans (78)…
Les équipes développement de Domani ciblent en priorité des villes ou des aires urbaines de plus de 6000 habitants dans lesquelles la part de la population (plutôt) vieillissante est relativement importante et dont le niveau de vie est dans la moyenne nationale.
Domani a mis en place un outil interne de classement des villes par département et région en fonction de ces critères.
N’hésitez pas à nous contacter afin qu’une liste précise des villes cibles de la zone (département, région) dans laquelle vous travaillez vous soit transmise.
Non, au contraire, Domani recherche une certaine mixité au sein des programmes.
Ainsi, le projet peut comprendre en plus de Domani d’autres types de logements : logements classiques, accession à la propriété, autres logements inclusifs, ou même des locaux destinés à tous types d’activités (micro-crèche, cabinet médical, commerce, etc.).
Pour s’implanter, Domani a besoin de 1300 à 1600 m². Des opérations plus petites ou plus grandes peuvent être regardées si elles possèdent d’autres avantages (début rapide des travaux, localisation hypercentre, proximité avec un autre Domani en cours).
Une fois la ville cible trouvée, les logements Domani sont implantés proche du cœur de ville ou de quartier, c’est-à-dire, à distance de marche de moins de 400 m :
- du cœur de ville ou de quartier ;
- des points d’intérêt (commerces, médecins, pharmacie, parc, cinéma, etc.) ;
- des transports en communs ;
Domani recherche également des emplacements accessibles aux personnes à mobilité réduite (trottoirs et transports accessibles en fauteuil roulant par exemple).
Plus la ville est « idéale », plus il est possible d’être flexible sur certains critères (micro-localisation, taille…) et inversement.
Les parties communes de Mimizan
La cuisine, où il fait bon vivre
La terrasse privative de Mimizan
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Rencontrons-nous et échangeons sur des opportunités à regarder ensemble !
En général, nos partenaires nous envoient les fonciers en cours d’étude que nous étudions et valorisons rapidement. Nous pouvons aussi rencontrer les mairies qui souhaitent développer de l’habitat inclusif afin d’appuyer votre projet.
Idéalement, nous montons une première opération socle, puis développons des portefeuilles de 2 à 5 projets (5 x 1500 m²) pour créer une dynamique partenariale permettant des synergies entre les différents acteurs (foncières, promoteurs, exploitants).
Dans le cadre d’un achat dans le logement libre, les bailleurs qui achètent des habitats Domani se situent généralement au prix de marché avec une décote plus ou moins grande en fonction du site. Cette décote se justifie par l’achat en bloc (pas de frais de commercialisation) de logements en RDC avec des typologies types T9 permettant d’augmenter la surface habitable.
Domani est locataire. Nous signons un BEFA qui assure à notre partenaire un débouché locatif à long-terme. Il nous engage sur un montant de loyer. Ce montant est fixé en amont par Domani, en fonction des qualités du sites.
Les investisseurs sont des foncières santés, des institutionnels ou des bailleurs sociaux.
Domani est notamment accompagné par la Caisse des Dépôts (CDC) qui est entrée au capital de Domani (2022) et investit dans les murs. Un article à ce propos a été écrit sur le site de la Caisse des Dépôts (lien).
Domani peut exploiter ses habitats partagés en logement libre avec des foncières privées. Par ailleurs Domani a aussi la possibilité d’exploiter ses colocations et les logements qui vont avec en logement social (de préférence PLS). Dans ce cas, un bailleur social est mandaté.
L’exploitation de l’habitat inclusif Domani implique la mise en commun d’un ensemble de notions nécessitant des délais plus ou moins longs. Afin de permettre le versement d’un loyer à l’investisseur dès le premier jour de mise à disposition le Maître d’Ouvrage versera à l’exploitant une subvention permettant cet équilibre financier (fond de concours).
La fourniture du mobilier et des frais de conseil en aménagement, d’adaptation de nos plans types au projet et de décoration peuvent être exigés.
Pour obtenir les montants précis, vous pouvez nous consulter sur une de vos opérations en cours.
Habitats partagés en devenir
Crécy-La-Chapelle, Seine-et-Marne (77)
Cahors, Lot (46)
Artigues-près-Bordeaux, Gironde (33)
Le cahier des charges architectural de Domani
Pour implanter un habitat Domani il faut idéalement 1500 m2 (±20%) de surface habitable répartis en : deux habitats partagés de 350 m2 (soit 700 m2) et 800 m2 de T2 et T3 conçus pour accueillir des séniors autonomes, le personnel accompagnant des colocations (coordinateur.trices de maison) et éventuellement un ou deux jeunes actifs participant au projet opérationnel. La répartition est de 70% de T2 et 30% de T3.
Il est primordial d’avoir a minima deux colocations sur chaque projet pour permettre un accompagnement de qualité. La colocation est généralement située en rez-de-chaussée. Elle est constituée de 6 chambres de 28 m2 accueillant une personne et de deux chambres pour deux personnes (type T2) de 38 m2.
Les bâtiments doivent être intégralement adaptés pour des personnes à mobilité réduite (PMR).
Sur demande, nous pouvons fournir des plans déjà réalisés.
Chaque chambre individuelle a une surface de 28 m², incluant une salle de bain indépendante équipée d’un WC. La salle de bain est adaptée et conforme à la réglementation PMR (voir cahier des charges spécifiques directement avec Domani).
La chambre individuelle doit être pensée comme un studio. Elle comprend une petite entrée (avec placard, coin tisanerie et accès à la salle de bain), un espace jour et un espace nuit. Le lit peut être implanté de deux façons, sans être vu directement depuis l’entrée. Les chambres ne doivent pas être en prise directe avec les parties communes.
A minima, deux chambres doivent être conçues pour accueillir des couples et pensées comme des types 2. Un espace salon sera différencié de l’espace chambre et une sortie vers l’extérieur de la colocation indépendante sera créée.
Toutes les chambres ont une sortie sur l’extérieur, avec une terrasse ou un balcon. En cas d’exposition sud, des dispositifs de protection solaire seront mis en place pour éviter la surchauffe.
Les parties communes de la colocation s’organisent sur 80 m² pour former un grand espace de vie partagée. Pensé comme un séjour, il comprend une cuisine ouverte, une salle à manger et un coin salon. Un cellier et un wc indépendant y seront attenants. Une terrasse de 20 m² sera prévue. Cet espace faisant partie intégrante de l’habitat, il est interne à la colocation. Il sera étudié pour être réversible en logement (type 3 ou 4).
Une salle d’activité commune à tous les locataires (colocations et logements indépendants) sera prévue par projet Domani. D’une surface de 30 m², elle est accessible depuis les parties communes de l’immeuble et doit desservir un jardin ou une terrasse.
Un projet type :
L’habitat partagé est généralement située en rez-de-chaussée. Il est constitué de 8 espaces privatifs accueillant une personne seule ou un couple et d’espaces communs (cuisine, salon, salle à manger…). Chaque espace privatif d’une superficie de 28-38 m2 inclut une salle de bain indépendante équipée d’un WC. Tous les espaces privatifs ont une sortie sur l’extérieur, avec une terrasse ou un balcon.
Schéma type :
Exemples de projets réalisés :
Blagnac, Gironde
Crécy-La-Chappelle, Seine-et-Marne
Artigues-près-Bordeaux, Gironde
Autres questions
L’immobilier émet 30% des gaz à effets de serre et induit plus de 40% de la consommation énergétique (source : Socotec).
Engagée dans une démarche de réduction de l’empreinte carbone de ses bâtiments tout au long de leur cycle de vie, Domani souhaite la mise en place de labels environnementaux comprenant une baisse des consommations énergétiques (gaz, eau, électricité).
Exemple : NF Habitat HQE, RE2025…
Les 1520 m2 sont notre cible idéale (2 colocations pour 700 m2 ainsi que 15 logements T2/T3 et une salle d’activité pour 800 m2). Nous pouvons regarder des projets jusqu’à 1800 m². Pour un projet très court terme (PC et chantier rapide) et/ou avec une très bonne localisation, nous pouvons regarder un projet plus petit en taille.
Domani peut vous proposer des gestionnaires partenaires pour occuper les m2 excédentaires : une crèche (120 m2), des habitats inclusifs handicap en PLS (jusqu’à 800 m2). Par ailleurs, Domani ne s’oppose pas à la présence dans le même immeuble de logements autres de tout type (investissement locatif, accession à la propriété…)
Notre besoin en place de parking serait de 4 places par habitat partagé (T9). Une place de parking par logement classique sera nécessaire, sauf si le PLU exige spécifiquement plus de place.
Ainsi, pour un projet de 1500 m2 nous demandons 23 places de parking (2 fois 4 par colocation et 15 pour les 15 appartements)
Les bâtiments Domani sont considérés comme de l’habitation.
Mise en commun
des services d’aide à domicile sans perdre en qualité de services
Taille familiale
Equilibre entre intimité du chez-soi (des parties privatives généreuses) et convivialité
Adapté
Augmenter le confort et minimiser les chutes sans être limité
Centre-ville
accessible pour les familles, les services de proximité et de nombreuses activités
Le projet des fondateurs
« Pour nous, l’inclusion de nos aînés au cœur de la ville et de la vie est fondamentale. Il faut changer notre perception du grand-âge. Nous ne souhaitons plus que nos aînés se retrouvent entre eux, hors de la ville. Il faut créer des lieux mixtes, intergénérationnels, favorisant le lien social et le partage. »
Les habitats Domani offrent un cadre de vie à taille humaine à des seniors ayant perdu en autonomie, souvent suite à une chute ou la perte du conjoint. Notre volonté est de nous démarquer de l’institution par un cadre plus intime et chaleureux et ainsi d’apaiser le départ du domicile historique et maintenir l’autonomie le plus longtemps possible.