Intégrez un habitat inclusif Domani à vos projets
Vous êtes un promoteur ou un bailleur social et vous souhaitez développer un projet innovant destiné aux seniors ?
Domani recherche des projets immobiliers d’environ 1520 m2 en cœur de ville, cœur de vie afin de développer un concept d’habitat novateur plébiscité par les personnes âgées et les collectivités.
À propos de Domani
Domani est une entreprise de l’économie sociale et solidaire qui exploite des bâtiments à travers la mise en place d’habitats inclusifs et intergénérationnels accueillant des personnes âgées autonomes ou en perte d’autonomie.
Le bien idéal a une surface habitable de 1520 m2 ainsi que des jardins. Il est facilement accessible et parfaitement inséré dans sa ville et son quartier. Les 1520 m2 sont conçus pour comprendre deux habitats inclusifs et partagés (colocations) accueillant chacun huit personnes âgées en perte d’autonomie (760 m2). Le reste du bâtiment est occupé par des logements destinés à un public autonome puisqu’il s’agit de T2 et T3 (760 m2) pouvant s’adresser à des seniors autonomes, des aidants professionnels et des personnes impliqués dans le projet intergénérationnel (jeunes actifs, étudiants…).
Domani souhaitant inclure ses habitants séniors dans la vie de la cité, chaque habitat Domani organise régulièrement des sorties extérieures et des activités internes lors desquelles des jeunes bénévoles en service civique interviennent. Par ailleurs, les échanges intergénérationnels sont favorisés puisque les voisins de la colocation sont régulièrement invités pour des balades ou des parties de scrabble.
Institutionnalisé par la loi Elan de 2018, l’habitat partagé est un « mode d’habitat destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé ».
L’habitat inclusif permet, au sein d’un logement classique (social ou de droit commun) de mettre en communs des ressources financières et humaines (repas, auxiliaire de vie, APA, AVP) tout en favorisant un mode de vie convivial.
Le rapport Piveteau-Wolfrom publié en juin 2020, estime à 140 000 le besoin nouveaux logements inclusifs dans les 10 prochaines années.
Au sein de ses habitats inclusifs, Domani accompagne des personnes âgées, pour la plupart en perte d’autonomie et dont le GIR se situe entre 3 et 5 (l’Ehpad s’adresse plutôt pour des personnes très dépendantes, GIR 1 et 2 et la résidence senior ou autonomie aux personnes très autonomes GIR 5 et 6).
L’habitat partagé Domani apparaît souvent comme la solution idéale lorsque, pour diverses raisons (chute, perte d’autonomie, isolement, perte du conjoint), le domicile historique n’est plus adapté, mais que l’entrée en Ehpad est prématurée et non souhaitée.
L’âge moyen en habitat partagé Domani est de 88 ans.
Une équipe de 2 Domaniens par habitat partagé s’occupe 7j/7 des personnes âgées. Ils accompagnent les personnes âgées dans tous les besoins du quotidien (repas, course, ménage, prise de rendez-vous médicaux) et stimule l’autonomie et la bonne entente des personnes (mise en place d’un projet de vie sociale et partagée).
- Domani est beaucoup sollicité par les collectivités et les promoteurs pour développer l’habitat partagé au cœur des quartiers.
Les principaux avantages proposés par l’habitat inclusif Domani :
- Collectivités locales : face au vieillissement de la population, Domani est beaucoup sollicité, notamment par les mairies (urbanisme, Centre Communal d’Action Social) pour co-construire une ville plus mixte, inclusive et intergénérationnelle.
- Résidence gérée de petite taille : souvent, pour développer une résidence gérée (senior, Ehpad), il faut plus de 5000 m², ce qui rend compliqué dans beaucoup de communes (taille moyenne) et de fonciers, contraints par une SDP faible.
- Parkings et nombre de logements limités : 1 habitat partagé (T9) compte comme 1 logement, ce qui permet de limiter le nombre de logements total de l’opération et le nombre de places de parking règlementaire (cf. question infra).
- Vente en bloc sécurisée, sans frais : Domani sécurise l’opération via ses partenaires (cf. question infra) qui achètent en bloc les 1500 m² d’habitat inclusif, sans frais de commercialisation.
- Rez-de-chaussée : les habitats Domani sont généralement situés en RDC (accessibles PMR, jardin possible) qui sont souvent des surfaces plus difficiles à vendre.
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Où Domani s'implante t-elle ?
Le premier habitat partagé Domani a ouvert à Pessac début 2021 et les retours des habitants sont très bons.
En début d’année 2023 a ouvert un deuxième habitat dans la commune de Mimizan, son ouverture a été un réel succès.
Actuellement, plusieurs projets dont l’ouverture surviendra dans les deux ans à venir sont en cours. Ils se situent en région parisienne et dans le Sud-Ouest de la France sur les communes de Villenave d’Ornon (33), Pessac (33), Talence (33), Blagnac (31), Albi (81), Draveil (91), Villemoisson-Sur-Orge (91) Crécy-la-Chapelle (77), Cahors (46), Lavaur (81), Conflans (78)…
Les équipes développement de Domani ciblent en priorité des villes ou des aires urbaines de plus de 7000 habitants dans lesquelles la part de la population (plutôt) vieillissante est relativement importante et dont le niveau de vie est dans la moyenne nationale.
Domani a mis en place un outil interne de classement des villes par département et région en fonction de ces critères.
N’hésitez pas à nous contacter afin qu’une liste précise des villes cibles de la zone (département, région) dans laquelle vous travaillez vous soit transmise.
Non, au contraire, Domani recherche une certaine mixité au sein des programmes.
Ainsi, le projet peut comprendre en plus de Domani d’autres types de logements : logements classiques, accession à la propriété, autres logements inclusifs, ou même des locaux destinés à tous types d’activités (micro-crèche, cabinet médical, commerce, etc.).
Pour s’implanter, Domani a besoin de 1500 à 2000 m². Des opérations plus petites en tailles peuvent être regardés si elles possèdent d’autres avantages (début rapide des travaux, localisation hypercentre, proximité immédiate avec un autre Domani en cours).
Une fois la ville cible trouvée, les logements Domani sont implantés proche du cœur de ville ou de quartier, c’est-à-dire, à distance de marche et moins de 400 m :
- du cœur de ville ou de quartier ;
- des points d’intérêt (commerces, médecins, pharmacie, parc, cinéma, etc.) ;
- des transports en communs ;
Domani recherche également des emplacements accessibles aux personnes à mobilité réduite (trottoirs et transports accessibles en fauteuil roulant par exemple).
Plus la ville est « idéale », plus il est possible d’être flexible sur certains critères et inversement. Lorsqu’il s’agit pour Domani de villes « prioritaires », une certaine flexibilité peut être étudiée au cas par cas.
Les parties communes de Mimizan
La cuisine, où il fait bon vivre
La terrasse privative de Mimizan
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En général, nos partenaires nous envoient les fonciers en cours d’étude que nous étudions et valorisons rapidement. Nous pouvons aussi communiquer les mairies qui souhaitent développer de l’habitat inclusif afin d’orienter vos recherches.
Idéalement, nous montons une première opérations puis développons des portefeuilles de 2 à 5 projets (5 x 1500 m²) pour faciliter le travail efficace des différents acteurs (foncières, promoteurs, exploitants).
Le prix est toujours regardé au cas par cas. Dans le cadre d’un achat dans le logement libre, Domani achète généralement au prix de marché avec une décote plus ou moins grande en fonction du site. Cette décote se justifie par l’achat en bloc (pas de frais de commercialisation) de logements en RDC avec des typologies types T9 permettant d’augmenter la surface habitable.
Domani est locataire, nous signons un BEFA qui assure à notre partenaire un débouché locatif à long-terme. Il nous engage sur un montant de loyer. Les investisseurs sont des foncières santés, des institutionnels ou des bailleurs sociaux.
Domani est régulièrement accompagné par la Caisse des Dépôts (CDC) qui est entrée au capital de Domani (2022) et investit dans les murs. Un article à ce propos a été écrit sur le site de la Caisse des Dépôts (lien).
Domani peut exploiter ses habitats partagés en logement libre avec des foncières privées. Par ailleurs Domani a aussi la possibilité d’exploiter ses colocations et les logements qui vont avec en logement social (de préférence PLS). Dans ce cas, un bailleur social est mandaté.
L’exploitation de l’habitat inclusif Domani implique la mise en commun d’un ensemble de notions nécessitant des délais plus ou moins longs. Afin de permettre le versement d’un loyer à l’investisseur dès le premier jour de mise à disposition le Maître d’Ouvrage versera à l’exploitant une subvention permettant cet équilibre financier (fond de concours).
La fourniture du mobilier et des frais de conseil en aménagement, d’adaptation de nos plans types au projet et de décoration peuvent être exigés.
Pour obtenir les montants précis, vous pouvez nous consulter sur une de vos opérations en cours.
Crécy-La-Chapelle, Seine-et-Marne
Cahors, Lot
Blagnac, Haute-Garonne
Le cahier des charges architectural de Domani
Pour implanter un habitat Domani il faut idéalement 1520m2 (±30%) de surface habitable répartis en : deux habitats partagés de 380m2 (soit 760m2) et 760m2 de T2 et T3 conçus pour accueillir des séniors autonomes, le personnel accompagnant des colocations (coordinateur.trices de maison) et éventuellement un ou deux jeunes actifs participant au projet opérationnel. La répartition est de 70% de T2 et 30% de T3.
Il est primordial d’avoir a minima deux colocations sur chaque projet pour permettre un accompagnement de qualité. La colocation est généralement située en rez-de-chaussée. Elle est constituée de huit chambres de 30 à 40 m2 accueillant une personne et d’une à deux chambres pour deux personnes (type T2).
Les bâtiments doivent être adaptés pour des personnes à mobilité réduite (PMR) conformément à notre cahier des charges.
Sur demande, nous pouvons fournir des plans déjà réalisés.
Chaque chambre de type 1 est d’une superficie de 30 m2 incluant une salle de bain indépendante équipée d’un WC. La salle de bain est conçue pour la mobilité réduite (voir cahier des charges spécifique directement avec Domani).
Par principe l’accès à la salle de bain est positionné de façon à éviter une co-visibilité directe avec la chambre ; le lit peut être implanté de deux façons sans co-visibilité avec l’entrée de la chambre. Les chambres ne doivent pas être en prise directe avec les parties communes.
A minima deux chambres doivent être pensées pour accueillir des couples (type 2). Un espace salon sera différencié de l’espace chambre et une sortie à l’extérieur de la colocation indépendante sera créée.
Toutes les chambres ont une sortie sur l’extérieur, avec une terrasse ou un balcon. Il sera donné une préférence à une architecture transparente au niveau des balcons.
Un espace de vie partagé de 80-100 m2 comprenant une cuisine ouverte, un cellier, une salle à manger, une salle télévision et un espace convivial (table jeu de cartes, espace informatique…) constituera les parties communes de la colocation. Un WC indépendant au format PMR équipera l’espace multi-activité.
Les parties communes seront étudiées en privilégiant leur réversibilité en logement(s). L’espace multi-activité dessert un jardin ou une terrasse permettant une promenade pour des personnes à mobilité réduite.
Les logements standards type 2 et 3 sont accompagnés d’un espace multi-activité d’environ 30 m2, accessible pour tout le bâtiment.
Un projet type :
L’habitat partagé est généralement située en rez-de-chaussée. Elle est constituée de 8 espaces privatifs accueillant une personne et d’espaces communs (cuisine, salon, salle à manger…). Chaque espace privatif d’une superficie de 28-30 m2 inclus une salle de bain indépendante équipée d’un WC. En fonction de la configuration souhaitée par l’Exploitant, un ou plusieurs appartements de type T2 se substituent où complètent les 8 espaces privatifs ci-avant décrites. Tous les espaces privatifs ont une sortie sur l’extérieur, avec une terrasse ou un balcon.
Albi : 
Un ensemble de 1205,8m2 destiné en partie à accueillir 2 unités d’habitat inclusif pour personnes âgées en perte d’autonomie (662,7m2) ainsi que des logements de fonction et logements individuels (543,1m2).
Autres questions
L’immobilier émet 30% des gaz à effets de serre et induit plus de 40% de la consommation énergétique (source : Socotec).
Engagée dans une démarche de réduction de l’empreinte carbone de ses bâtiments tout au long de leur cycle de vie, Domani souhaite la mise en place de labels environnementaux comprenant une baisse des consommations énergétiques (gaz, eau, électricité).
Exemple : NF Habitat HQE, RT2012 -10%/-20%, RE2020…
Les 1520 m2 sont notre cible idéale (2 colocations pour 760 m2 et 15 logements T2/T3 pour 760m2). Nous pouvons regarder des projets jusqu’à de 2000 m². Pour un projet très court terme (PC et chantier rapide) et/ou avec une très bonne localisation, nous pouvons regarder un projet plus petit en taille.
Au cas par cas, Domani peut occuper une plus grande surface habitable. Aussi, nous pouvons ajouter une crèche (120 m2), des habitats inclusifs handicap en PLS (jusqu’à 800 m2) et des logements autres de tout type (investissement locatif, accession à la propriété…)
Mise en commun
des services d’aide à domicile sans perdre en qualité de services
Taille familiale
Equilibre entre intimité du chez-soi (des parties privatives généreuses) et convivialité
Adapté
Augmenter le confort et minimiser les chutes sans être limité
Centre-ville
accessible pour les familles, les services de proximité et de nombreuses activités
Le projet des fondateurs
« Pour nous, l’inclusion de nos aînés au cœur de la ville et de la vie est fondamentale. Il faut changer notre perception du grand-âge. Nous ne souhaitons plus que nos aînés se retrouvent entre eux, hors de la ville. Il faut créer des lieux mixtes, intergénérationnels, favorisant le lien social et le partage. »
Les habitats Domani offrent un cadre de vie à taille humaine à des seniors ayant perdu en autonomie, souvent suite à une chute ou la perte du conjoint. Notre volonté est de nous démarquer de l’institution par un cadre plus intime et chaleureux et ainsi d’apaiser le départ du domicile historique et maintenir l’autonomie le plus longtemps possible.